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Lange galten Immobilien als sichere Bank. Wer in Beton investierte, investierte in Stabilität – mit regelmässigen Mieterträgen, überschaubarem Risiko und planbarer Wertentwicklung. Doch das Fundament beginnt zu bröckeln. Nicht spektakulär. Aber spürbar. Und wer genau hinsieht, erkennt: Das Kapital ist in Bewegung. Immer mehr Investoren fragen sich, ob ihr Geld im Mehrfamilienhaus wirklich noch am besten aufgehoben ist oder ob Beteiligungen an Schweizer Unternehmen nicht längst die solidere Option geworden sind.

Was hat sich verändert? Vieles - und das gleichzeitig. Die Zinssituation spielt dabei eine zentrale Rolle. Mit dem SNB-Leitzins bei aktuell 0,0 % sind zwar die kurzfristigen Hypozinsen wieder gefallen. Doch bei Liegenschaften mit bestehender Finanzierung, teils zu deutlich höheren Sätzen, bleiben die Margen unter Druck. Gleichzeitig steigen die regulatorischen Anforderungen an Vermieter: Sanierungspflicht, energetische Auflagen, Mietzinskontrollen. Die Planbarkeit sinkt, der Verwaltungsaufwand steigt.

Auch die Renditen haben sich verschoben. Was früher mit 3 bis 4 % Nettoverzinsung als konservative Kernanlage galt, liegt heute oft deutlich darunter. In vielen Fällen bewegen sich die realen Ausschüttungen, insbesondere nach Rücklagenbildung und Nebenkostenanpassungen, kaum noch über dem Inflationsniveau. Für Investoren, die auf reale Vermögensentwicklung angewiesen sind – etwa zur Altersvorsorge oder im Stiftungsumfeld – ist das ein handfestes Problem. Gleichzeitig verändert sich das Bild bei unternehmerischen Beteiligungen. Schweizer KMU, besonders im Bereich Industrie, Medtech, Cleantech oder spezialisierter Dienstleistungen, zeigen stabile Wachstumsraten, oft solide Cashflows und einen klaren regionalen Anker. Direktbeteiligungen, professionell strukturiert und begleitet, bieten nicht nur reale Ertragschancen, sondern ermöglichen auch eine stärkere strategische Mitgestaltung. Das ist kein Hype, sondern eine nüchterne Abwägung: Wo kann mein Kapital mittel- und langfristig mehr bewirken?

Natürlich ist Private Equity nicht risikofrei. Beteiligungen sind illiquider, erfordern Analyse, Vertrauen, Fingerspitzengefühl. Doch wer mit dem richtigen Zugang investiert und sich auf Unternehmen konzentriert, die reale wirtschaftliche Substanz bieten, kann heute eine Wertentwicklung erzielen, die mit Immobilien nicht mehr vergleichbar ist. Gerade in einem Umfeld, in dem Substanz wichtiger wird als Sichtbarkeit.

Hinzu kommt ein psychologischer Faktor: Viele Investoren möchten näher dran sein an dem, was mit ihrem Kapital geschieht. Sie möchten keine anonyme Wohnung im Kanton Aargau, deren Mieter sie nie sehen. Sie möchten Unternehmer kennenlernen, Strategien verstehen, Entwicklungen begleiten. Beteiligungen machen genau das möglich, wenn sie richtig strukturiert sind. Und sie eröffnen eine Perspektive, die vielen Immobilienanlagen fehlt: Wachstum durch unternehmerische Wertschöpfung, nicht nur durch Marktpreissteigerung.

Der Schweizer Immobilienmarkt wird nicht kollabieren. Aber er verändert sich – strukturell, regulatorisch, finanziell. Und diese Veränderungen treffen genau die Anleger, die eigentlich auf Verlässlichkeit angewiesen sind. Das ist kein Grund zur Panik, aber ein guter Moment für eine Neubewertung. Denn was gestern konservativ war, muss es morgen nicht mehr sein. Und was gestern als «unternehmerisch riskant» galt, kann sich heute als genau die richtige Balance aus Stabilität und Rendite entpuppen.

Wer heute sein Portfolio neu aufstellt, tut gut daran, nicht nur in Kategorien zu denken – sondern in Wirkungen. Wo entfaltet Kapital echte Kraft? Wo bleibt es wertstabil? Und wo kann es – mit Weitsicht – mehr als nur parkiert werden?